Investiční byt na hypotéku: jak na to v roce 2026
Byt k pronájmu financovaný hypotékou je jedna z nejsrozumitelnějších cest k budování majetku. Od dubna 2026 ale platí přísnější pravidla. Ukážu vám, s čím počítat.
Co se změnilo od dubna 2026
Česká národní banka od 1. dubna 2026 doporučuje bankám přísnější limity pro investiční hypotéky. Za investiční se považuje úvěr na třetí a každou další obytnou nemovitost, nebo na nemovitost určenou k pronájmu.
- LTV nejvýše 70 %: banka půjčí maximálně 70 % hodnoty nemovitosti, zbylých 30 % musíte mít z vlastních zdrojů.
- DTI nejvýše 7: všechny vaše úvěry dohromady mohou činit nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu.
U vlastního bydlení se nic nemění: obvykle až 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let až 90 %.
Modelový příklad
Jak může vypadat financování bytu v ceně 4 mil. Kč:
| Cena bytu | 4 000 000 Kč |
| Vlastní zdroje (30 %) | 1 200 000 Kč |
| Hypotéka (70 %) | 2 800 000 Kč |
| Splátka při sazbě 4,9 % na 30 let | cca 14 860 Kč měsíčně |
| Nájem po odečtení nákladů (příklad) | cca 13 500 Kč měsíčně |
| Doplácíte ze svého | cca 1 400 Kč měsíčně |
Čísla jsou pouze ilustrativní. Skutečná sazba, nájem a náklady se liší podle banky, lokality a stavu bytu.
Na příkladu je vidět princip: většinu splátky za vás platí nájemník a s každou splátkou vám patří větší část bytu. Cizí kapitál tak pracuje pro vás. Sám tímto způsobem buduji portfolio nájemních bytů, takže vím, co to obnáší v praxi.
Na co nezapomenout
- Náklady navíc: fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, údržba a období, kdy byt nebude pronajatý.
- Daň z příjmů z nájmu: příjmy z pronájmu se daní. Nabízí se výdajový paušál nebo skutečné výdaje včetně úroků z hypotéky.
- Rezerva: mějte stranou peníze aspoň na několik splátek, kdyby nájemník odešel nebo bylo potřeba něco opravit.
- Riziko: ceny nemovitostí i nájmů mohou klesat a sazba se po skončení fixace může zvýšit.
Časté otázky
Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt?
Podle doporučení ČNB od dubna 2026 obvykle 30 % ceny nemovitosti. Banka půjčí nejvýše 70 % její hodnoty.
Je druhý byt investiční hypotéka?
Podle definice ČNB se za investiční považuje úvěr na třetí a další obytnou nemovitost, nebo na nemovitost určenou k pronájmu. Jak konkrétní banka posoudí vaši situaci, s vámi projdu předem.
Vyplatí se investiční byt?
Záleží na ceně, lokalitě, nájmu, sazbě i vašich dalších cílech. Spočítám vám s rezervou, kolik budete doplácet, jaký je očekávaný výnos a jaká rizika s tím souvisí.
Chcete spočítat svůj investiční byt?
Schůzka je pro vás zdarma a nezávazná. Osobně v Liberci, nebo online.